핵심 답변
소송 중 “나갈 테니 소를 취하해 달라”는 말에 바로 취하하지 마세요. 합의 내용을 화해권고결정이나 조정으로 받아 두어야 다시 소송하지 않습니다.
계약이 끝났는데 나가지 않는 세입자, 차임을 내지 않고 버티는 상가 임차인, 땅에 컨테이너를 놓고 사는 무단 점유자. 이들을 법적으로 내보내는 절차가 명도소송(인도소송)입니다.
명도소송이 필요한 경우
- 주택 임차인: 계약이 끝났는데 나가지 않거나, 2기의 차임액에 이르도록 연체한 경우
- 상가 임차인: 3기의 차임액에 이르도록 연체했거나, 계약이 끝났는데 갱신 요구도 없이 버티는 경우
- 무단 점유자: 아무 권원 없이 내 땅이나 건물을 쓰는 경우
- 무상 사용자: 가족이나 지인에게 무상으로 살게 해 줬는데 나가 달라는 요청에 응하지 않는 경우
서둘러야 하는 이유
차임이 계속 밀리면 보증금에서 공제되어 남는 금액이 줄어듭니다. 판결까지 6개월에서 1년이 걸릴 수 있는데, 그 사이 보증금이 바닥나면 원상회복 비용이나 짐 보관 비용도 남지 않을 수 있습니다. 야반도주한 임차인은 재산이 없는 경우가 많아 따로 받아 내기도 어렵습니다.
내용증명과 협상
상대방이 대화가 되는 사람이라면 먼저 내용증명으로 해지 의사와 퇴거 요청을 보내고 일정 기간 안에 답을 달라고 할 수 있습니다. 당사자끼리 협상하면 감정이 섞여 잘 안 되는 경우가 많아 대리인을 통해 조율하는 방법도 있습니다.
점유이전금지가처분은 함께
소송 중 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다. 이를 막기 위해 소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청하는 것이 좋습니다. 가처분이 되어 있으면 점유가 넘어가도 기존 판결로 집행할 수 있습니다.
“나갈 테니 소를 취하해 달라”면
소를 취하했는데 약속대로 나가지 않으면 처음부터 다시 소송해야 하고, 그 사이 갱신요구권이나 권리금 같은 새로운 주장이 나올 수도 있습니다. 합의가 됐다면 소를 취하하지 말고 그 내용으로 화해권고결정이나 조정을 받아 두세요. 판결과 같은 효력이 있어 약속을 어기면 바로 집행할 수 있습니다.
악의적으로 버틴다면, 명도단행가처분
나가야 할 것을 알면서 과도한 돈을 요구하며 시간을 끄는 경우, 판결 전에 먼저 내보내는 명도단행가처분을 검토할 수 있습니다. 다만 명도청구권이 명백하고, 지금 내보내지 않으면 임대인에게 회복하기 어려운 손해가 생기는 등 요건이 엄격합니다.
보증금 정산과 소송비용
밀린 차임과 관리비, 합리적인 범위의 원상회복 비용은 보증금에서 공제하고 남는 돈을 돌려주면 됩니다. 공제하고도 모자라면 명도소송에서 함께 청구합니다. 승소하면 소송비용확정 신청으로 소송비용을 상대방에게 받을 수 있습니다. 원상회복 범위는 원상회복 칼럼, 명도소송에서 흔한 실수는 명도소송 실수 칼럼에서 다뤘습니다.
익산에서 명도를 준비한다면
익산 부동산 사건은 전주지방법원 군산지원에서 진행합니다. 익산부동산전문변호사와 상의할 때는 계약서, 차임 연체 내역, 주고받은 연락을 정리해 오세요.
