핵심 답변
통상의 손모와 과실 손상의 구분, 계약서 특약, 사소한 미복구로 보증금 전액을 막을 수 있는지까지.
익산에서 임대차가 끝났는데 임대인이 “원상회복이 다 될 때까지 보증금은 못 준다”고 한다면, 먼저 문제 된 손상이 정말 임차인이 고쳐야 하는 것인지, 그리고 그 정도로 보증금 전부를 붙잡아 둘 수 있는지부터 따져 보아야 합니다.
‘원상’은 입주 첫날의 상태가 아닙니다
임대차가 끝나면 임차인은 집이나 상가를 원래 상태로 돌려놓고 반환해야 합니다. 그러나 여기서 말하는 원상은 입주 당일과 똑같은 새것 상태가 아닙니다. 몇 년 동안 살거나 영업하면서 자연스럽게 생기는 마모와 노후까지 임차인에게 복구하라고 하면, 사실상 감가상각 비용을 임차인에게 떠넘기는 셈이 되기 때문입니다.
그래서 실제 분쟁은 늘 두 가지 질문으로 모입니다.
- 계약서에 원상회복의 범위를 따로 정해 두었는가
- 문제 된 손상이 통상의 사용으로 생긴 것인가, 임차인의 과실이나 관리 소홀로 생긴 것인가
계약서 특약이 먼저입니다
계약서에 철거할 시설, 도배·장판 교체 부담, 에어컨·간판 철거 등을 구체적으로 적어 두었다면 특별한 사정이 없는 한 그 약정이 우선합니다. 문제는 대부분의 계약서가 “계약 종료 시 원상회복한다”는 한 줄만 두고 있다는 점입니다. 이런 경우에는 결국 통상의 손모인지 여부를 두고 법원의 판단을 받게 됩니다.
법원의 기준 — 통상의 사용으로 인한 손상은 임대인 부담
법원은 사회통념상 정상적으로 사용하면서 생긴 손상이라면 임차인에게 원상회복 의무가 없다고 봅니다. 임대인은 처음부터 건물의 노후와 유지·수선 비용을 차임에 반영해 받고 있다고 보기 때문입니다.
| 통상의 손모로 볼 가능성이 높은 것 | 원상회복 대상이 될 가능성이 높은 것 |
|---|---|
| 달력·액자를 건 작은 못 자국 | 도배 전체를 다시 해야 할 정도의 큰 못 자국 |
| 냉장고·TV 뒤 벽지 변색 | 결로를 방치해 생긴 심한 곰팡이 |
| 햇빛에 의한 벽지·마루 색바램 | 이사하면서 생긴 깊은 바닥 긁힘·패임 |
| 가구를 오래 둔 자리의 눌림 자국 | 에어컨 누수를 오래 방치해 생긴 부식 |
| 에어컨 설치용 나사 구멍 | 반려동물이 문·기둥을 훼손한 경우 |
| 생활로 인한 경미한 마루 마모 | 시설을 무리하게 설치하며 생긴 큰 손상 |
기준을 한 문장으로 줄이면 생활의 흔적인가, 관리 소홀이나 과실의 결과인가입니다. 같은 곰팡이라도 건물 구조상 생긴 결로인지, 환기를 하지 않고 누수를 알리지 않아 번진 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
조금 덜 고쳤다고 보증금 전부를 막을 수는 없습니다
임대인은 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있고, 원상회복과 보증금 반환은 서로 맞물려 이행해야 하는 관계입니다. 그렇다고 사소한 미비를 이유로 보증금 전액을 무한정 붙잡아 둘 수 있는 것은 아닙니다.
대법원은 복구되지 않은 부분의 수리비가 30여만 원에 불과한데 임대인이 1억 원이 넘는 보증금 전액의 반환을 거부한 사건에서, 미비한 부분이 극히 사소하고 손해액도 적은 경우까지 보증금 전부의 반환을 거절하는 것은 신의성실의 원칙과 공평에 반한다고 판단했습니다.
- 임대인은 실제 복구비 상당액만 공제하고 나머지는 돌려주어야 하는 경우가 많습니다.
- 공제하려면 어떤 손상에 얼마가 드는지 견적이나 사진 등으로 구체적으로 밝혀야 합니다.
- 임차인은 공제 내역에 동의하지 않는 부분을 서면으로 분명히 해 두는 것이 좋습니다.
퇴거 전에 준비할 것
- 입주 당시 사진·영상, 계약서 별지의 시설 목록을 찾아 두기
- 퇴거 직전 집 전체를 날짜가 남도록 촬영하기
- 임대인과 함께 상태를 확인하고 지적 사항을 문자로 남기기
- 공제 금액은 견적서를 요구하고, 다툼 있는 부분만 따로 정리하기
익산에서 보증금 분쟁이 생긴다면
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 한다면, 먼저 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 두어야 합니다. 익산에 있는 주택이라면 익산시법원이나 전주지방법원 군산지원에 신청할 수 있습니다.
보증금 반환 소송이나 원상회복 비용을 둘러싼 소송은 군산지원에서 진행되고, 청구 금액이 3,000만 원 이하인 소액사건은 익산시법원에서 다룰 수 있습니다. 공제 금액만 다투는 경우가 많아 조정으로 정리되는 사례도 적지 않습니다.
마무리
원상회복은 처음 상태 그대로 되돌려 놓는 일이 아닙니다. 정상적인 사용으로 생긴 마모와 노후는 원칙적으로 임대인이 부담하고, 임차인의 과실이나 관리 소홀로 생긴 손상만 복구 대상이 됩니다. 어떤 손상이 어디에 속하는지는 계약 내용과 사진 자료에 따라 달라지므로, 분쟁이 생기기 전에 입주·퇴거 당시의 상태부터 기록해 두시기 바랍니다.
