군산에서 전월세 계약을 연장한다면 — 묵시적 갱신, 갱신요구권, 합의 재계약의 차이

군산에서 전세나 월세 계약 기간이 끝나 가는데 같은 집에 계속 살 계획이라면, 계약이 어떤 방식으로 연장되는지부터 분명히 해 두어야 합니다. 겉으로는 똑같이 연장되는 것 같아도 보증금 인상 한도와 중간에 나갈 수 있는지가 달라집니다.

연장 방식은 세 가지

묵시적 갱신 — 아무 말 없이 지나간 경우

임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 계약은 같은 조건으로 다시 2년 연장됩니다. 새 계약서를 쓸 필요도 없습니다.

묵시적 갱신은 임차인에게 유리합니다. 임차인은 연장된 기간 중에도 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 반면 임대인은 연장된 기간 동안 나가 달라고 할 수 없습니다.

또 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 처음 2년과 묵시적 갱신 2년이 지난 뒤에도 갱신요구권이 남아 있어, 이를 행사하면 최대 6년까지 살 수 있습니다.

계약갱신요구권 — 임차인이 한 번 쓸 수 있는 권리

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 한 번에 한해 2년 연장됩니다. 임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.

• 월세를 2기분 이상 연체한 사실이 있는 경우
• 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우
• 임차인이 임대인 동의 없이 전대하거나 고의·중대한 과실로 집을 크게 훼손한 경우 등

갱신요구권으로 연장되면 보증금이나 월세는 종전의 5%를 넘지 않는 범위에서만 올릴 수 있습니다. 연장된 기간 중에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 임대인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

합의 재계약 — 새로 계약서를 쓰는 경우

갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 조건을 새로 정해 계약하는 경우입니다. 당사자의 자유로운 합의이므로 5% 증액 제한을 받지 않습니다.

임차인도 합의한 계약 기간에 묶입니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권과 달리, 중간에 이사하겠다고 통지한다고 해서 3개월 뒤 자동으로 끝나지 않습니다.

새로 계약할 때 확인할 것

• 등기사항증명서를 다시 떼어 그 사이 근저당 등이 새로 설정되었는지 확인
• 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 새로 받기
• 새 계약서 작성

분쟁을 막는 특약

임대차 분쟁의 상당수는 계약서를 애매하게 쓰는 데서 시작합니다. 재계약을 할 때는 특약에 다음을 분명히 적어 두는 것이 좋습니다.

• 이번 계약이 갱신요구권 행사에 따른 것인지, 합의 재계약인지
• 갱신요구권을 이미 사용했는지 여부
• 앞으로 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대한 합의

군산에서 임대차 분쟁이 생긴다면

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 이사 가기 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지켜야 합니다. 군산에 있는 주택이라면 전주지방법원 군산지원에 신청합니다.

보증금 반환 소송도 군산지원에서 진행되고, 청구 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차로 비교적 간단하게 진행됩니다. 보증금 증액분의 확정일자는 가까운 읍·면·동 행정복지센터나 인터넷으로 받을 수 있습니다.

마무리

같은 집에 계속 산다고 해도 연장 방식에 따라 보증금 인상 한도, 중도 해지 가능 여부, 앞으로 더 살 수 있는 기간이 모두 달라집니다. 계약서를 새로 쓴다면 계약의 성격과 갱신요구권 사용 여부를 특약으로 분명히 해 두는 것이 가장 확실한 분쟁 예방책입니다.

자주 묻는 질문