핵심 답변
현물분할 원칙과 지분값 정산 방식, 상속 부동산에서 주의할 점, 군산지원 관할까지.
군산에서 가족이나 지인과 함께 소유한 부동산을 두고 공유물분할소송이 제기되었다면, 가장 먼저 드는 걱정은 “결국 경매로 넘어가는가”입니다. 결론부터 말하면 반드시 그렇지는 않습니다.
공유물분할소송 자체는 막기 어렵습니다
민법은 공유자가 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 공유자들이 5년 이내의 기간으로 분할하지 않기로 약정한 경우가 아니라면, 공유자 한 사람이 소송을 내는 것을 다른 공유자가 막을 수는 없습니다.
소송이 시작되면 법원은 결국 어떤 방식으로든 공유관계를 정리합니다. 그래서 중요한 것은 소송을 막는 것이 아니라 어떤 방식으로 나눌지를 다투는 것입니다.
재판으로 나눌 때는 현물분할이 원칙입니다
| 방식 | 내용 |
|---|---|
| 현물분할 | 물건 자체를 나누는 방식(토지 분필 등) |
| 경매분할(대금분할) | 경매로 팔아 대금을 지분대로 나누는 방식 |
민법은 현물로 나눌 수 없거나, 나누면 값이 크게 떨어지는 경우에 한해 경매를 명할 수 있도록 하고 있습니다. 대법원도 재판에 의한 분할에서는 현물분할이 원칙이고 경매는 예외라는 입장입니다. 공유자들 사이에 의견이 맞지 않는다는 이유만으로 곧바로 경매를 명할 수는 없고, 다른 현물분할 방법이 가능한지 충분히 살펴야 합니다.
한 사람이 갖고 지분값을 주는 것도 현물분할입니다
토지는 나누어 등기하기 쉽지만 건물은 물리적으로 나누기 어려운 경우가 대부분입니다. 그렇다고 건물이 모두 경매로 가는 것은 아닙니다.
대법원은 특정 공유자가 부동산을 단독으로 소유하고 나머지 공유자에게 지분에 해당하는 금액을 지급하게 하는 방식도 현물분할의 한 형태로 인정합니다. 그 공유자가 부동산을 계속 소유하는 것이 합리적이고, 지분값을 지급할 능력이 있으며, 그렇게 하는 것이 공유자들 사이의 실질적 공평에 맞는 경우입니다.
사례로 보면
아래는 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다.
군산의 한 건물(시가 약 10억 원)을 소유하던 아버지가 돌아가셨고, 배우자와 네 자녀는 법정상속분대로 나누어 갖기로 했습니다. 배우자 3/11, 자녀 각 2/11입니다. 배우자와 첫째는 오래전부터 그 건물에 살고 있었습니다. 1년 뒤 막내가 “두 사람만 사는 것이 싫으니 경매로 팔아 나누자”며 공유물분할소송을 냈습니다.
둘째가 배우자·첫째와 뜻을 같이해 세 사람의 지분이 7/11이 되었고, 세 사람은 셋째와 막내의 지분을 감정가대로 사겠다며 자금 마련 계획까지 법원에 제시했습니다. 반면 셋째와 막내는 원하는 가격이 아니면 무조건 경매를 하자는 입장이었습니다.
셋째와 막내가 원하는 것은 건물 자체가 아니라 지분의 경제적 가치이고, 감정가대로 지분값을 받으면 그 목적은 이루어집니다. 반면 경매로 가면 배우자와 첫째는 수십 년 살아온 집을 잃게 됩니다. 이런 사정이라면 세 사람이 건물을 소유하고 나머지 두 사람에게 감정가에 따른 지분값을 지급하는 방식의 판결을 기대할 수 있습니다.
상속 부동산이라면 먼저 확인할 것
상속받은 부동산을 상속인들 사이에서 아직 나누지 않은 상태라면, 공유물분할소송이 아니라 상속재산분할 절차를 먼저 거쳐야 합니다. 위 사례처럼 상속인들이 지분대로 나누어 갖기로 협의를 마쳤다면 그때부터는 일반 공유가 되어 공유물분할소송으로 나눌 수 있습니다. 어느 단계인지에 따라 절차와 법원이 달라지므로 먼저 확인해야 합니다.
경매를 피할 여지가 큰 경우
- 가족이 그 부동산에 계속 살고 있는 경우
- 지분 과반을 가진 공유자들이 부동산 유지를 원하는 경우
- 다른 공유자의 지분을 적정한 가격에 사들일 의사와 자금이 있는 경우
이런 사정은 주장만으로는 부족하고, 거주 현황과 자금 조달 계획 같은 구체적인 자료로 뒷받침해야 합니다.
군산에서 공유물분할소송이 진행된다면
공유물분할소송은 피고의 주소지뿐 아니라 부동산이 있는 곳의 법원에도 낼 수 있습니다. 군산에 있는 부동산이라면 전주지방법원 군산지원이 맡고, 경매로 분할하라는 판결이 확정되면 같은 군산지원에서 경매 절차가 진행됩니다.
소송 중에도 조정으로 지분 매수 가격과 지급 시기를 정해 마무리되는 경우가 많으므로, 감정평가 결과를 보고 조정안을 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
마무리
공유물분할소송이 제기되었다고 반드시 경매로 끝나는 것은 아닙니다. 공유관계가 생긴 경위와 지분 비율, 거주 현황, 각자의 이해관계에 따라 결과가 달라지므로, 소송 초기부터 어떤 분할 방법을 주장하고 어떤 자료로 뒷받침할지 정리하는 것이 결과를 좌우합니다.
