핵심 답변
단독 소유를 원한다면 왜 내가 가져야 하는지 보여 줄 사정이 필요합니다. 소송 중 다른 공유자가 지분을 팔면 판결이 무효가 될 수 있어 가처분이 중요합니다.
부모님께 물려받은 땅을 형제가 나눠 갖고 있거나, 경매로 지분을 산 사람이 끼어 있는 경우처럼 공유 관계는 분쟁이 생기기 쉽습니다. 협의가 안 되면 공유물분할 소송으로 나눕니다.
누구든 청구할 수 있습니다
공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조, 제269조). 지분이 작아도 청구할 수 있습니다. 부동산 자체를 나누고 싶은지, 팔아서 돈으로 나누고 싶은지, 돈을 받고 빠지고 싶은지, 다른 공유자에게 돈을 주고 단독 소유로 하고 싶은지에 따라 준비가 달라집니다.
현물분할이 원칙
토지를 지분대로 나누는 것이 원칙입니다. 면적만이 아니라 도로에 접했는지, 모양과 이용 상황, 경제적 가치를 고려해 각자 받는 부분의 가치가 같아지도록 나눕니다. 가치가 맞지 않으면 일부 공유자가 돈을 더 내도록 조정하기도 합니다.
전면적 가액보상
공유자 한 사람이나 일부에게 소유권 전체를 주고, 나머지에게 지분의 적정한 가격을 지급하게 하는 방법입니다. 특정인에게 혜택이 될 수 있어, 그가 전체를 가져야 할 사정이 필요합니다.
- 그 공유자가 오래 전체나 대부분을 특정 용도로 써 왔는지
- 토지 위에 그 공유자의 건물이 있는지
- 과반이나 압도적인 지분을 가졌는지, 앞으로 쓸 구체적 계획이 있는지
- 다른 공유자가 감정평가 가격을 받는 데 동의하는지
- 경매로 지분을 산 투자자처럼 이용보다 투자금 회수가 목적인지
- 가액을 실제로 지급할 능력이 있는지
대금분할(경매)
현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우, 경매로 팔아 대금을 지분대로 나눕니다(민사집행법 제274조). 공유물 전체에 근저당권이 있으면 채무를 나누기 어려워 경매분할로 가는 경우가 많습니다. 경매는 시세보다 낮게 팔릴 수 있어 공유자 모두에게 손해가 될 수 있으므로, 경매를 피하고 싶다면 가액보상의 근거를 미리 갖춰야 합니다.
공유자 전원이 당사자, 그리고 가처분
공유물분할 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다. 소송 중 한 사람이 지분을 팔면 새 소유자를 끌어들여야 하고, 모르고 판결이 나면 그 판결은 효력이 문제 됩니다. 그래서 소송 전 다른 공유자 지분에 처분금지가처분을 해 두는 것이 좋습니다. 상속 부동산은 상속재산분할 칼럼과 함께 보시고, 공유물분할 일반은 공유물분할 칼럼에서 다뤘습니다.
익산에서 공유물분할을 준비한다면
익산 부동산 사건은 전주지방법원 군산지원에서 진행합니다. 익산부동산전문변호사와 상의할 때는 등기부, 지적도, 현재 이용 상황 사진, 원하는 분할 방법을 정리해 오세요.
