핵심 답변
5% 증액 상한은 갱신요구권으로 갱신하거나 계약 중 증액을 청구할 때 적용됩니다. 합의로 새로 맺는 재계약에는 그대로 적용되지 않는다는 점에 주의하세요.
임대차 계약이 끝나 갈 때 어떤 방식으로 연장되느냐에 따라 기간, 차임, 해지 가능성이 달라집니다. 세 가지 방법을 구분해 두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
1. 묵시적 갱신
임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이때 존속기간은 2년입니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용되지 않습니다. 묵시적 갱신 중 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 임대인은 그 2년 동안 해지할 수 없습니다.
2. 합의 재계약
임대인과 임차인이 새 조건에 합의해 계약서를 새로 쓰거나 고치는 방법입니다. 이때 주의할 점이 있습니다.
- 법이 정한 5%(20분의 1) 증액 상한은 계약 중 증액을 청구하거나 갱신요구권으로 갱신할 때 적용되는 것이어서(제7조, 제6조의3 제3항), 합의로 새로 계약하는 경우에는 그대로 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 합의 재계약에서도 증액이 부담된다면 갱신요구권 행사를 검토해야 합니다.
- 재계약 기간을 2년보다 짧게 정했더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다(제4조).
- 보증금이 늘었다면 증액분에 대해 새로 확정일자를 받아야 그 부분의 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
3. 계약갱신요구권
임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 차임 2기 연체, 임대인이나 직계존비속의 실거주 등 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다(제6조의3). 1회만 행사할 수 있고, 갱신되면 2년이며 차임과 보증금은 5% 범위에서만 올릴 수 있습니다. 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 임대인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 그 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임을 집니다.
한눈에 비교
- 조건 변경: 묵시적 갱신은 같은 조건, 갱신요구권은 5% 범위 증액, 합의 재계약은 합의에 따름
- 기간: 묵시적 갱신과 갱신요구권은 2년, 재계약은 합의하되 임차인은 2년 주장 가능
- 중도 해지: 묵시적 갱신과 갱신요구권 갱신에서는 임차인이 언제든 통지하고 3개월 뒤 종료, 임대인은 의무 위반이 없으면 해지 불가
기록이 남는 방법으로 통지하세요
만료일을 정확히 계산하고 갱신이나 종료 의사를 문자, 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 전달해야 합니다. 합의 내용은 서면으로 남겨 두세요. 갱신 일반은 임대차 갱신 칼럼, 보증금 반환은 보증금 반환 칼럼에서 다뤘습니다.
익산에서 갱신 문제가 생겼다면
익산 주택 사건은 전주지방법원 군산지원이 관할합니다. 익산부동산전문변호사와 상의할 때는 계약서와 만료일, 주고받은 통지 내용을 가져오세요.
