핵심 답변
매도인이 해제하려면 매수인이 중도금을 보내기 전에 해제 의사를 먼저 알리는 것이 중요합니다. 매수인은 이행에 착수하면 해제를 막을 수 있습니다.
부동산 매매계약 뒤 가격이 갑자기 오르면 매도인은 배액을 물어서라도 계약을 깨고 싶어 하고, 매수인은 이를 막으려 합니다. 이때 쟁점은 언제까지 계약금으로 해제할 수 있느냐입니다.
해약금 해제
계약이 성립하면 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이지만, 계약금을 주고받았다면 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 다만 당사자 중 어느 한쪽이라도 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 대표적인 이행의 착수가 중도금 지급입니다. 쌍방 합의로 해제하는 것은 언제든 가능합니다.
중도금을 기일 전에 미리 보내면
매도인이 배액을 상환하고 해제할 것 같으면, 매수인이 중도금 지급일 전에 미리 중도금을 보내는 경우가 있습니다. 판례는 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 그래서 기일 전 지급도 원칙적으로 이행의 착수가 됩니다.
일부만 보내면
판례는 채무 이행의 일부를 한 경우에도 이행의 착수를 인정합니다. 다만 중도금이 1억 원인데 10만 원만 보낸 것처럼 착수로 보기 어려울 만큼 적다면 인정되지 않습니다. 정해진 기준은 없고, 전체 계약 규모, 중도금 총액에 대한 비율, 지급 액수 등을 종합해 개별적으로 판단합니다. 안전하게 보려면 상당한 비율을 지급해야 합니다.
매도인이 먼저 해제 통지를 했다면
매도인이 먼저 매수인에게 해약금 해제 의사를 표시했는데, 매수인이 그 직후 기일 전 중도금을 일방적으로 보낸 경우라면 그 지급은 이행의 착수로 인정되지 않을 수 있습니다. 매도인이 해제 의사를 밝힌 이상 중도금 지급 기한의 이익은 매도인에게도 있다고 보기 때문입니다. 그래서 매도인이 해제하기로 했다면 문자 등으로 해제 의사부터 먼저 알리고 배액을 지급하거나 공탁하는 것이 순서입니다.
정리하면
- 매수인: 매도인이 해제하려는 기미가 보이면 상당한 금액의 중도금을 먼저 지급하면 해제를 막을 수 있습니다.
- 매도인: 매수인이 중도금을 보내기 전에 해제 의사를 먼저 통지해야 합니다.
채무불이행에 의한 해제와의 차이는 매매계약 해제 종류 칼럼에서 다뤘습니다.
익산에서 매매계약 분쟁이 생겼다면
익산 부동산 사건은 전주지방법원 군산지원에서 진행합니다. 익산부동산전문변호사와 상의할 때는 계약서의 중도금 일자와 특약, 주고받은 문자와 송금 내역을 시간순으로 정리해 오세요.
