핵심 답변
합의해제는 손해배상과 이자를 따로 정하지 않으면 받을 수 없습니다. 해제 방식부터 구분하세요.
부동산 매매계약을 해제하는 과정에서 분쟁이 많이 생깁니다. 해제에도 종류가 있고, 어떤 방식으로 해제했는지에 따라 돌려받을 돈과 손해배상이 달라집니다. 매매계약 해제의 기본 구조를 정리했습니다.
해제와 해지는 다릅니다
둘 다 한쪽의 의사표시로 계약의 효력을 없애는 것이지만, 해제는 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌려 이미 이행한 것을 원상회복해야 하고, 해지는 임대차처럼 계속되는 계약을 앞으로만 끝냅니다. 부동산 매매계약은 해제가 문제 됩니다. 해제는 상대방에게 의사를 표시해서 하고, 한 번 한 해제의 의사표시는 철회할 수 없습니다(민법 제543조).
법정해제 — 상대방이 계약을 지키지 않을 때
법이 정한 사유, 즉 상대방의 채무불이행이 있으면 해제할 수 있습니다. 상대방이 잔금을 치르지 않는 등 이행을 지체하면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그래도 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다(같은 법 제544조). 이행이 아예 불가능해진 경우에도 해제할 수 있습니다.
약정해제 — 계약으로 정해 둔 해제
가장 흔한 것이 계약금입니다. 다른 약정이 없다면 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 해제할 수 있습니다(같은 법 제565조). 그 밖에도 “잔금 전에 특정한 일이 생기면 해제한다”처럼 당사자가 원하는 해제 사유를 계약서에 정할 수 있습니다.
주의할 점은, 계약서에 약정해제 사유를 적어 두었다고 법정해제권이 사라지지 않는다는 것입니다. 법정해제권을 포기하거나 배제한다고 명확히 정하지 않는 한, 약정해제 사유 외에도 채무불이행을 이유로 해제할 수 있습니다. 법원도 법정해제권 배제는 엄격하게 해석합니다.
합의해제 — 서로 합의해서 끝낼 때
다투다가 “누구 잘못인지 떠나 그냥 계약을 없던 일로 하자”고 합의하는 것이 합의해제입니다. 기존 계약을 소멸시키는 새로운 계약이어서, 그 효과도 합의 내용에 따라 정해집니다.
- 손해배상 — 따로 정하지 않으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다. 받을 것이 있다면 합의서에 금액을 적어 두어야 합니다.
- 이자 — 법정해제나 약정해제라면 돌려줄 돈에 받은 날부터 이자를 붙여야 하지만(같은 법 제548조 제2항), 합의해제에서는 약정이 없으면 이자를 줄 의무가 없습니다.
- 반환 범위 — 이미 낸 돈을 얼마나 돌려받을지도 합의한 대로 정해집니다.
해제 후 등기가 넘어가 있다면
매매계약이 해제되면 매수인에게 넘어갔던 소유권은 매도인에게 되돌아오고, 매도인이 소유권에 기해 등기 말소 등을 구하는 청구는 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례입니다. 해제 후에도 상대방이 등기나 점유를 넘겨주지 않는다면 이 점을 근거로 다툴 수 있습니다.
군산에서 매매계약 해제를 앞두고 있다면
계약서의 해제 조항과 위약금 약정, 지금까지 누가 무엇을 이행했는지를 먼저 정리하세요. 합의로 끝내려 한다면 반환 금액, 이자, 손해배상을 합의서에 빠짐없이 적어야 나중에 다툼이 없습니다. 해제 의사는 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 보내는 것이 좋습니다.
