군산에서 명도소송을 준비한다면 — 절차와 강제집행, 그리고 임대인이 자주 하는 실수 세 가지

월세를 내지 않는 임차인을 내보내려면 결국 명도소송과 강제집행을 거쳐야 하는 경우가 많습니다. 그런데 준비 단계에서 작은 실수를 하면 소송이 복잡해지거나, 이기고도 건물을 돌려받지 못할 수 있습니다. 명도소송의 흐름과 임대인이 자주 하는 실수를 정리했습니다.

명도소송은 이렇게 진행됩니다

임대인이 계약을 위반한 임차인을 상대로 건물을 비워 달라는 소장을 법원에 냅니다. 소송 전에 내용증명을 꼭 보내야 하는 것은 아니지만, 아래에서 보듯 계약 해지 의사를 분명히 남겨야 하는 경우에는 미리 통지해 두는 것이 중요합니다.

이긴 뒤에도 나가지 않으면 — 강제집행

1. 판결이 확정되면 집행문을 발급받아 법원 집행관사무실에 강제집행을 신청합니다.
2. 집행관은 먼저 일정 기한까지 스스로 나가라고 알리는 계고를 합니다.
3. 그래도 나가지 않으면 집행관이 증인 참여 아래 문을 열고 물건을 빼내 보관 업체로 옮깁니다.

문을 여는 비용, 인부 비용, 보관 비용은 임대인이 먼저 내야 합니다. 나중에 임차인에게 청구할 수 있지만, 미리 예산을 잡아 두어야 합니다.

실수 1. 연체액이 해지 기준에 이르렀는지 확인하지 않는 것

차임 연체를 이유로 해지하려면 연체액이 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 달해야 합니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 몇 달째 밀렸느냐가 아니라 밀린 금액의 합계가 기준입니다.

예를 들어 주택 월세가 50만 원이면 연체액이 100만 원에 달해야 합니다. 임차인이 석 달 동안 매달 20만 원씩만 내서 밀린 돈이 90만 원이라면, 세 달째 제대로 내지 않았어도 아직 해지할 수 없습니다.

실수 2. 해지 통지를 미루는 것

연체액이 기준에 이르렀다고 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 임대인이 해지 의사를 임차인에게 알려야 합니다. 통지를 미루는 사이 임차인이 밀린 돈을 한꺼번에 내면 해지 사유가 사라져 소송이 복잡해질 수 있습니다. 해지하기로 마음먹었다면 바로 내용증명이나 문자·메신저처럼 기록이 남는 방식으로 통지해 두세요.

실수 3. 점유이전금지가처분을 하지 않는 것

명도 판결은 소송 상대방인 임차인에게만 효력이 있습니다. 소송 중에 임차인이 몰래 다른 사람을 들여 살게 하면, 판결을 받아도 실제로 살고 있는 그 사람은 내보낼 수 없는 상황이 생깁니다. 이를 막으려면 소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 함께 해 두어야 합니다.

군산에서 명도소송을 준비한다면

연체액을 계산해 해지 기준에 이르렀는지 확인하고, 해지 통지를 남긴 뒤, 점유이전금지가처분과 소송을 함께 진행하는 순서가 기본입니다. 계약 갱신 거절이나 원상회복이 쟁점이라면 임대차 갱신 칼럼과 원상회복 칼럼도 참고하세요.

자주 묻는 질문