핵심 답변
집주인이 회생을 신청해도 끝난 것이 아닙니다. 확인, 참여, 비면책 주장의 세 단계로 대응합니다.
보증금을 차일피일 미루던 집주인이 “개인회생을 신청했다”고 하면 임차인은 보증금을 다 잃는 것 아닌가 걱정하게 됩니다. 포기하기 전에 확인하고 움직여야 할 것이 있습니다. 집주인이 회생이나 파산 절차에 들어갔을 때 임차인이 할 일을 정리했습니다.
1. 정말 신청했는지부터 확인합니다
다음 임차인이 구해지지 않자 “회생 신청할 것”이라는 말만 하고 실제로는 신청하지 않는 경우도 있습니다. 집주인 주소지를 관할하는 법원(회생·파산 사건을 맡는 부서)에 집주인 이름으로 신청된 사건이 있는지, 사건번호가 무엇인지 문의할 수 있습니다. 사건번호를 알면 대법원 ‘나의 사건검색’에서 진행 상황을 볼 수 있습니다.
2. 채권자로 절차에 참여합니다
사건 기록에서 내 보증금이 채권자목록에 제대로 올라 있는지 확인해야 합니다.
- 개인회생 — 채무자가 낸 채권자목록을 바탕으로 변제계획이 짜입니다. 내 채권이 빠졌거나 금액이 틀리면 법원에 이의를 제기하고 바로잡아야 합니다. 목록에 기재되지 않은 청구권은 면책되지 않지만(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제625조 제2항 제1호), 절차에 들어가 있어야 변제계획에 의견을 내고 채권자집회에서 주장할 수 있습니다.
- 파산 — 법원이 정한 기간 안에 채권을 신고해야 배당 절차에 참여할 수 있습니다.
“어차피 대부분 탕감될 텐데 참여해서 뭐 하나” 하고 손을 놓으면, 다툴 수 있는 기회까지 함께 잃게 됩니다.
3. 전세사기라면 비면책을 주장합니다
회생이나 파산에서 면책 결정이 나면 원칙적으로 남은 채무의 책임이 면제됩니다. 그러나 법은 몇 가지 청구권을 면책에서 제외하고, 그중 하나가 채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상입니다(같은 법 제625조 제2항 제4호, 제566조 제3호). 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 임차인을 속여 보증금을 받았다면, 사기라는 불법행위로 인한 손해배상청구권으로서 면책되지 않는다고 주장할 여지가 있습니다.
다만 회생법원은 수사기관이 아니어서 사기인지 스스로 조사하지 않습니다. 계약 당시 선순위 채권이 과다했는지, 집주인이 다른 보증금을 돌려막고 있었는지 같은 사정은 형사고소를 통해 수사기관이 계좌 흐름을 확인하면서 드러나는 경우가 많습니다. 수사 결과는 비면책을 주장하는 중요한 자료가 됩니다.
4. 결과를 법원에 직접 알려야 합니다
회생법원과 경찰서는 서로 연결되어 있지 않습니다. 고소를 해 두고 기다리기만 하면 회생 절차에서는 그 사실이 반영되지 않습니다. 수사 결과나 관련 자료를 회생 사건에 제출하고, 내 채권이 고의 불법행위로 인한 손해배상이라는 점을 채권자로서 직접 주장해야 합니다. 비면책 여부는 결국 법원이 판단하므로, 처음부터 자료를 갖추어 두는 것이 좋습니다.
함께 확인할 것 — 우선변제권
전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인이라면 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 순위에 따라 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다. 계약이 끝났는데 이사를 가야 한다면 임차권등기명령으로 이 권리를 유지해 두어야 합니다. 회생·파산 절차와 별개로 집 자체에 대한 권리를 지키는 일도 놓치지 마세요. 피해자 결정 등 전세사기피해자법상 지원은 전세사기 대응 칼럼에서 정리했습니다.
군산에서 집주인이 회생·파산을 신청했다면
신청 사실과 사건번호 확인, 채권자목록 점검, 고소와 비면책 주장까지 순서대로 진행해야 합니다. 보증금 반환 소송과 회수 방법은 전세보증금 회수 칼럼에서 정리했습니다.
