핵심 답변
형사, 피해자 결정, 민사를 따로따로가 아니라 순서대로 연결해야 합니다. 민사소송은 처음부터 책임질 사람을 모두 피고로 정하는 것이 중요합니다.
보증금을 돌려받을 때가 됐는데 집주인이 연락을 받지 않거나, 법원에서 집이 경매에 넘어갔다는 통지가 왔다면 눈앞이 캄캄해집니다. 할 수 있는 법적 대응을 순서대로 정리합니다.
1. 형사 고소
처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사 없이 계약했다면 사기죄(형법 제347조)로 고소할 수 있습니다. 수사가 시작되면 임대인이 처벌을 피하려고 합의를 제안하는 경우가 있어, 경매를 기다리지 않고 일부라도 먼저 돌려받는 길이 열리기도 합니다. 다만 임대인에게 재산이 없으면 합의가 어려울 수 있습니다.
2. 공소청 단계의 형사조정
사건이 공소청으로 넘어가면 형사조정을 신청해 조정위원을 사이에 두고 임대인과 합의를 시도할 수 있습니다. 분할 변제나 고소 취하를 조건으로 한 합의가 이 단계에서 이루어지기도 합니다.
3. 기소되면 배상명령
임대인이 사기로 기소되면 형사재판에서 배상명령을 신청할 수 있습니다. 1심 또는 2심 공판의 변론이 종결될 때까지 신청할 수 있고, 인지대가 들지 않습니다(소송촉진법 제26조). 배상명령이 확정되면 민사판결처럼 임대인의 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 신청 방법은 배상명령 칼럼에서 다뤘습니다.
4. 전세사기피해자 결정 신청
집이 경매에 넘어가거나 임대인이 회생을 신청하는 등 사건이 복잡해지면 전세사기피해자법에 따른 피해자 결정을 신청할 수 있습니다. 피해자로 결정되면 경매의 유예·정지 신청, 경매에서의 우선매수권, 공공주택사업자의 피해주택 매입과 공공임대 지원, 저리 대출 같은 금융지원을 받을 수 있습니다(같은 법 제17조, 제20조, 제25조, 제27조). 임대인의 기망을 소명하는 자료로 고소장, 송치 결정, 기소 통지 등이 쓰일 수 있습니다.
5. 남은 보증금은 민사소송으로
확정일자에 따른 우선변제권은 그 집에 대한 권리일 뿐, 임대인의 다른 예금이나 부동산, 급여를 압류하려면 판결 같은 집행권원이 필요합니다. 경매로도 다 회수하지 못했다면 민사소송을 검토합니다.
처음부터 피고를 빠짐없이
공인중개사가 위험한 권리관계를 알고도 설명하지 않았거나, 선순위 보증금이나 근저당을 제대로 확인해 주지 않았다면 중개사도 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이런 경우 임대인, 중개사, 중개보조원, 중개사가 가입한 공제사업자를 처음부터 함께 피고로 정하는 것이 좋습니다. 임대인만 상대로 판결을 받았는데 집행할 재산이 없어 다시 중개사를 상대로 소송을 내면 시간과 비용이 두 배로 듭니다. 회생·파산 대응은 집주인 회생·파산 칼럼, 보증금 반환 일반은 보증금 반환 칼럼에서 다뤘습니다.
익산에서 전세사기 피해를 입었다면
익산 사건은 익산경찰서에 고소하고, 민사는 전주지방법원 군산지원에서 진행합니다. 익산부동산전문변호사와 상의할 때는 임대차계약서, 등기부, 중개대상물 확인·설명서, 임대인과의 대화 기록을 가져오시면 어디까지 대응할 수 있는지 함께 정리할 수 있습니다.
