핵심 답변
전세사기는 계약서에 서명하기 전에 확인할 수 있는 신호가 많습니다. 보증금이 시세에 비해 지나치게 높은지, 계약 상대가 진짜 임대인이거나 그 권한을 가진 사람인지, 등기부에 신탁이나 선순위 권리가 있는지를 먼저 보세요.
전세사기 피해를 입은 뒤에는 고소, 피해자 결정, 소송으로 회수를 시도하지만 시간이 오래 걸리고 다 돌려받지 못하는 경우도 많습니다. 계약 전 몇 가지만 확인해도 위험한 집을 상당 부분 걸러 낼 수 있습니다.
1. 깡통전세: 보증금이 집값에 가까운지
보증금이 매매가에 가깝거나 더 높으면 집값이 조금만 떨어져도 경매에서 보증금을 다 돌려받지 못합니다. 선순위 근저당이 있다면 근저당 설정 금액과 보증금을 더한 금액이 시세보다 충분히 낮은지 계산해야 합니다. 특히 신축 빌라는 거래 기록이 없어 시세를 알기 어렵고, 분양가나 감정가를 부풀려 보증금을 높게 받는 경우가 있으므로 주변 비슷한 건물의 실거래가와 공시가격을 함께 확인하세요.
2. 무자본 갭투자: 임대인이 몇 채를 가지고 있는지
자기 돈 없이 보증금으로 집을 사고, 그 집의 보증금으로 또 집을 사는 방식으로 수십, 수백 채를 늘린 임대인은 시세가 떨어지거나 새 임차인을 못 구하면 한꺼번에 보증금을 돌려주지 못하게 됩니다. 소유권 이전 시점이 최근이고 매수와 동시에 전세 계약이 맺어진 집이라면 경계해야 합니다. 임대인의 국세·지방세 체납 여부는 임대인의 동의를 받아 확인할 수 있습니다.
3. 대리인 계약: 대리권의 범위와 임대인 본인
다가구 건물을 관리하는 사람이나 중개인이 임대인을 대리해 계약하는 경우, 실제로는 월세 계약 권한만 받았으면서 임차인과 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 사례가 있습니다. 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금은 임대인 명의 계좌로 보내며, 임대인 본인과 직접 통화해 계약 조건을 확인하세요.
4. 신탁 부동산: 등기부에 “신탁”이 있다면
등기부 갑구 소유권 란에 신탁이 적혀 있으면 법적 소유자는 신탁회사입니다. 이 경우 위탁자(원래 집주인)와만 계약하면 신탁회사 동의가 없어 보증금을 지키기 어려울 수 있습니다. 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지, 우선수익자와 선순위 채권이 무엇인지 확인하고, 수탁자의 동의서를 받아야 합니다. 시세보다 지나치게 싼 전세는 이런 구조를 숨기고 있을 수 있습니다.
5. 주거용이 아닌 건물: 근린생활시설·고시원
공부상 근린생활시설이나 고시원을 원룸처럼 꾸며 임대하는 경우 위반건축물로 적발되면 원상복구나 퇴거 문제가 생기고, 전세대출이나 보증보험 가입이 막히는 경우가 많습니다. 건축물대장으로 용도와 위반건축물 표시를 확인하세요. 다만 전세사기피해자법은 공부상 주거용이 아니더라도 계약 당시 구조와 실질이 주거용이고 실제 주거용으로 썼다면 주택에 포함한다고 정하고 있어(제2조 제1호), 피해를 입었다면 피해자 결정 신청 가능성은 따로 검토할 수 있습니다.
피해자 결정 요건도 알아 두면
전세사기피해자로 결정받으려면 대항력과 확정일자, 보증금 5억 원 이하(위원회가 상향 조정 가능), 경매·회생 등으로 다수 임차인에게 피해가 생겼거나 예상될 것, 임대인의 반환 의도 없음을 의심할 상당한 이유 등의 요건을 갖춰야 하고, 보증보험으로 전액 회수할 수 있는 경우는 제외됩니다(같은 법 제3조). 계약 직후 전입신고와 확정일자를 바로 받아 두는 것이 이후 모든 절차의 출발점입니다. 피해를 입은 뒤의 대응 순서는 전세사기 대응 순서 칼럼에서 다뤘습니다.
전주에서 전세 계약을 앞두고 있다면
등기부등본, 건축물대장, 신탁원부(있는 경우), 임대인 신분 확인 자료, 주변 실거래가를 계약 전에 모아 두세요. 이미 계약했는데 의심스러운 점이 보인다면 전주전세사기변호사와 상의해 보증금 보전 방법부터 정하는 것이 좋습니다.
