핵심 답변
전세보증금 반환소송은 서류가 하나 빠지면 보정명령이나 기일 지연으로 시간이 늘어납니다. 계약서, 확정일자, 등기, 주민등록, 종료 통지, 지급 내역, 다가구라면 임차 부분 도면까지 처음부터 갖춰 내세요.
보증금을 돌려받지 못해 소송을 결심했다면, 소장과 함께 무엇을 낼지가 진행 속도를 좌우합니다. 서류가 빠지면 법원에서 보정명령이 나오거나 재판 중에 지적을 받아 기일이 늘어납니다. 전세보증금 반환소송에 필요한 서류를 하나씩 정리합니다.
1. 임대차계약서 — 갱신 계약서까지
누구와, 어떤 집을, 보증금 얼마에, 언제까지 계약했는지를 보여 주는 기본 서류입니다. 특약사항이 해지 사유나 원상복구 다툼에서 쟁점이 되기도 합니다. 계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면 처음 계약서뿐 아니라 갱신 때 새로 쓴 계약서도 모두 내야 합니다. 원본이 없어도 사본이나 사진으로 낼 수 있고, 분실했다면 계약을 중개한 중개사무소에 보관된 사본을 받을 수 있는지 확인하세요.
2. 확정일자 자료
계약서에 확정일자 도장이 찍혀 있으면 그 계약서로 충분하고, 전자 방식으로 처리해 도장이 없다면 확정일자 부여 현황이나 주택 임대차 계약 신고필증을 주민센터 등에서 발급받습니다. 확정일자가 없어도 소송 자체는 할 수 있지만, 대항요건과 확정일자를 갖춰야 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 아직 받지 않았다면 소송 전에라도 받아 두는 것이 판결 뒤 집행을 생각해 유리합니다.
3. 건물 등기사항증명서 — 다가구라면 토지도
아파트나 다세대처럼 집합건물은 한 장의 등기사항증명서로 토지와 건물이 함께 나옵니다. 원룸 건물 같은 다가구주택은 토지와 건물 등기가 따로 있으므로, 소송에 꼭 필요한 건물 등기와 함께 권리관계를 파악할 수 있게 토지 등기도 준비하세요.
4. 주민등록초본
주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기므로(주택임대차보호법 제3조 제1항), 언제 전입했고 언제까지 주소를 유지했는지 보여 주는 주소 변동 이력이 나오는 초본을 준비합니다.
5. 계약 종료를 알린 자료
통화했다는 사실만으로는 부족하고, 언제 무엇을 알렸는지가 남아 있어야 합니다.
- 기간 만료로 끝낼 때: 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(같은 법 제6조 제1항). 만료 2개월 전까지 보낸 문자나 메시지가 필요합니다.
- 묵시적 갱신이나 갱신요구로 연장된 뒤: 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2, 제6조의3 제4항).
문자나 메신저는 캡처본에 상대 번호가 보이게 하고, 통화 녹음은 파일 그대로 보관하세요. 계약서에 적힌 임대인 번호로 보냈다는 점이 드러나면 좋습니다. 아직 통지하지 않았다면 지금이라도 보내고, 소장 송달로 통지를 대신하는 방법도 있지만 그만큼 종료 시점이 늦어질 수 있습니다.
6. 보증금을 지급한 내역
계약금·잔금 이체 내역이나 중개사무소에서 받은 입금 확인증을 준비합니다. 전세대출로 은행이 임대인에게 직접 보낸 경우에는 대출 실행 내역이나 부채증명서로 대신합니다.
7. 다가구주택이라면 임차 부분 도면
다세대와 달리 다가구주택은 등기만으로 내가 빌린 호실이 특정되지 않습니다. 판결 뒤 집행이나 임차권등기명령 신청을 위해서도 임차 부분 도면이 필요하므로(같은 법 제3조의3 제2항 제2호), 구청에서 건축물 현황도면을 발급받아 임차 부분을 표시해 내는 것이 안전합니다.
함께 챙길 것
- 임대인이 법인이면 법인 등기사항전부증명서
- 집을 비웠다면 짐을 뺀 뒤 찍은 사진과 비밀번호·열쇠를 넘긴 문자 — 집을 넘겨준 시점이 지연손해금 다툼에서 중요해집니다
- 계약부터 지금까지 임대인과 있었던 일을 날짜순으로 정리한 메모
이사를 앞두고 있다면 대항력이 사라지지 않도록 임차권등기부터 챙겨야 합니다. 임차권등기와 지연손해금은 임차권등기·지연손해금 칼럼에서, 판결 뒤 회수 절차는 판결 이후 회수 칼럼에서 다뤘습니다.
전주에서 보증금 반환소송을 준비한다면
전주에 있는 주택의 보증금 반환소송은 대개 전주지방법원에서 진행됩니다. 위 서류를 한 번에 모아 소장과 함께 내면 보정 없이 바로 진행될 가능성이 높아지므로, 빠진 서류가 없는지 전주전세보증금변호사와 점검해 보세요.
