핵심 답변
전세보증금을 지키는 첫걸음은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 통지하는 것입니다. 새 집 계약금, 대출 이자처럼 보증금을 못 받으면 생길 손해도 미리 알려 두어야 나중에 배상을 청구하기 쉽고, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기가 된 뒤에 나가야 우선변제권과 대항력을 지킬 수 있습니다.
계약이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 준다”는 말만 반복한다면, 순서대로 해야 할 일이 있습니다. 순서를 놓치면 받을 수 있는 돈도 놓칠 수 있습니다.
1. 만료 2개월 전까지 종료 의사를 알리세요
임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 계약이 같은 조건으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이렇게 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 통지는 꼭 내용증명이 아니어도 되고, 보낸 날짜와 수신 여부가 확인되는 문자나 메신저도 같은 역할을 합니다. 다만 그 기록은 지우지 말고 보관해 두세요. 갱신과 종료 방법은 임대차 갱신 칼럼에서 다뤘습니다.
2. 보증금을 못 받으면 생길 손해도 미리 알리세요
이사할 집의 계약을 이미 했다면, 보증금을 제때 못 받을 경우 새 집 잔금을 못 내 계약금을 잃을 수 있고, 전세대출 연체이자나 이사 예약 취소 비용도 생길 수 있습니다. 이런 손해는 집주인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 배상받기 쉬우므로(민법 제393조 제2항), 종료 통지와 함께 구체적으로 적어 보내 두는 것이 좋습니다.
3. 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령
보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 옮기면 우선변제권과 대항력을 잃을 수 있습니다. 이를 막는 제도가 임차권등기명령입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 계약이 종료된 뒤 법원에 신청하고, 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 다음 이사해야 합니다. 신청만 해 두고 먼저 나가면 보호받지 못할 수 있습니다.
4. 보증금 반환소송
집주인이 계속 돌려주지 않으면 반환소송을 냅니다. 임대차계약을 체결한 사실, 계약이 기간 만료 등으로 끝난 사실, 보증금을 지급한 사실을 계약서와 이체 내역, 종료 통지 기록으로 보여 주면 됩니다. 승소하면 인지대 같은 소송비용과 일정 범위의 변호사 보수를 상대방에게 부담시킬 수 있습니다. 판결을 받은 뒤에는 집에 대한 강제경매 등으로 회수합니다. 회수 절차 전체는 전세보증금 반환 칼럼과 보증금 회수 칼럼에서 다뤘습니다.
서천 보증금 사건은 어디서 진행되나
서천에 사는 상대방이나 서천 부동산에 관한 민사사건은 대개 대전지방법원 홍성지원에서 진행합니다. 임차권등기명령도 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다. 서천부동산변호사와 상의할 때는 계약서, 보증금 이체 내역, 종료 통지 기록, 최근 등기부등본을 가져오세요.
