핵심 답변
분담금은 대체로 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산평가액 × 비례율)을 뺀 금액입니다. 분양신청 기간을 놓치면 현금청산 대상이 될 수 있고, 재건축은 조합원 1인당 평균이익이 8천만 원을 넘으면 재건축부담금이 부과됩니다.
정비구역에 집이나 땅이 있으면 조합에서 보내는 안내문에 낯선 숫자가 가득합니다. 비례율, 권리가액, 분담금 같은 용어를 모르면 내 몫이 얼마인지, 조합 결정에 어떻게 대응해야 하는지 판단하기 어렵습니다.
재개발과 재건축, 무엇이 다른가
재건축은 도로·상하수도 같은 기반시설은 괜찮지만 낡은 공동주택이 모인 곳에서 집을 다시 짓는 사업이고, 재개발은 기반시설까지 열악한 지역에서 주택과 공공시설을 함께 정비하는 사업입니다(도시 및 주거환경정비법 제2조). 차이는 보상에서 드러납니다.
- 재개발: 공공성이 더 강하다고 보아 토지보상법이 준용됩니다(같은 법 제65조). 조합원이 되지 않는 소유자에 대한 손실보상, 요건을 갖춘 거주자의 주거이전비·이사비, 영업을 하던 사람의 영업손실 보상이 문제 됩니다.
- 재건축: 이런 보상 규정이 원칙적으로 적용되지 않고, 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게는 매도청구로 소유권을 넘기도록 합니다(같은 법 제64조).
종전자산평가액과 비례율
사업시행계획인가 고시일을 기준으로 내 집과 땅을 평가한 금액이 종전자산평가액입니다(같은 법 제72조, 제74조). 비례율은 사업이 끝난 뒤 새 아파트와 상가를 모두 팔았을 때의 가치에서 공사비 등 사업비를 뺀 금액을, 사업 전 조합원 자산의 총 평가액으로 나눈 비율입니다. 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 좋다는 뜻이고, 사업비가 늘거나 분양 수입이 줄면 낮아집니다.
권리가액과 분담금
권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱한 금액으로, 조합원이 새 집을 받을 때 인정받는 내 몫입니다. 분담금은 대체로 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이며, 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받습니다. 같은 평가액이라도 비례율이 10%포인트만 바뀌어도 분담금이 크게 달라지므로, 관리처분계획 공람 기간(30일 이상, 같은 법 제78조)에 비례율 산정 근거와 사업비 내역을 확인하고 의견을 내는 것이 중요합니다.
분양신청을 놓치면 현금청산
사업시행계획인가가 고시되면 조합은 종전자산 가격과 분담금 추산액을 알리고 분양신청을 받습니다(같은 법 제72조). 이 기간에 분양신청을 하지 않으면 새 집 대신 현금으로 청산받는 대상이 되고, 관리처분계획 인가 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 거칩니다(같은 법 제73조). 평가 금액에 동의하지 못하면 수용재결이나 매도청구 소송에서 다투게 되므로, 통지서를 받으면 신청 마감일부터 확인하세요.
조합이 어떤 근거로 숫자를 정했는지 알고 싶다면 정관, 용역 계약서, 총회·대의원회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서 같은 자료의 공개와 열람·복사를 요청할 수 있습니다(같은 법 제124조). 감정평가 결과나 사업비가 갑자기 바뀌었다면 이 자료부터 확인해야 총회에서 의견을 내거나 다툴 근거가 생깁니다.
이주비는 법이 아니라 정관에서 정합니다
철거 전에 조합원이 이사할 수 있도록 지원하는 이주비는 법에서 금액을 정한 것이 아니라 조합 정관과 총회 결의로 정합니다. 대개 조합이 금융기관 대출을 알선해 일정 비율은 조합이 이자를 부담하고, 그 이상은 조합원이 이자를 내는 방식이지만 조합마다 다르므로 정관과 총회 자료를 확인해야 합니다.
재건축초과이익 환수
재건축으로 집값이 정상적인 상승분과 개발비용을 넘어 오르면 그 초과이익의 일부를 재건축부담금으로 냅니다. 2024년 3월부터는 조합원 1인당 평균이익이 8천만 원 이하이면 면제되고, 초과분에는 구간별로 10%에서 50%까지 부과됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조). 부과를 시작하는 시점은 조합설립인가일이고(같은 법 제8조), 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 6년 이상이면 10%, 20년 이상이면 70%까지 감경됩니다(같은 법 제14조의2). 공유 관계로 생기는 분쟁은 공유물분할 칼럼에서 다뤘습니다.
김제에서 정비사업 통지를 받았다면
조합에서 받은 안내문과 총회 자료, 감정평가 통지서, 정관을 한데 모아 두세요. 김제부동산변호사와 상의할 때 종전자산평가액과 비례율의 근거, 분양신청 마감일, 이주비 조건을 함께 보면 분담금과 현금청산 중 무엇이 유리한지, 공람 기간에 어떤 의견을 낼지 판단할 수 있습니다.
